全国卖地 失守千亿

今年首轮集中土拍虽然较去年第二轮和第三轮稍有好转，但是远远不及去年首轮集中供地火热。

总体来看，除了还未完成的沈阳和郑州，2022年首轮土拍共揽金4759.65亿元，根据365财经统计的《2022年22城集中供地成交总价榜》，今年首轮成交总价最高的是杭州和上海，分别为826.72亿元和834.7亿元，没有出现成交总价上千亿的城市。

去年首轮土拍，成交总价上500亿元的有7城，杭州第一，北京第二，分别以1178亿元和1110亿元遥遥领先全国，其后是南京、广州和上海，也都在850亿元之上。而今年，根据榜单中已经完成首轮土拍的20个城市，成交总价上500亿元的只有上海和杭州，不及850亿元，揽金千亿难上加难。

对此，安居客房产研究院分院院长张波表示，今年各地第一批土地出让还是相对谨慎，在市场处于低温的大背景下，大批供地的效果并不好，可能会面临流拍率的大幅提升，反而需要根据市场需求调整供应节奏。随着市场热度不断回升，预计下半年土地供应总量会有所提升。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，今年房地产市场整体严重偏冷淡，企业入市谨慎、保守，上海和杭州市场较为健康，需求相对旺盛，支持了较大的成交规模和单价，土地出让收入自然可以领先全国。

整体来看，上海今年首轮供地较去年首轮还算平稳，成交总价同比下降仅2.09%，也是所有成交总价下降的城市中下滑幅度最小的。

今年上海首轮土拍因为疫情的原因，延期拍卖，拍卖时间也是从6月1日拍到6月8日，36块涉宅用地总成交额834.76亿。但是市场需求依然旺盛，此次土拍共17幅地块溢价成交，13宗地“触顶”进入一次书面报价环节，闵行七宝、松江泗泾、松江新城、青浦赵巷4宗地块，以及青浦西虹桥共6宗地块触发了“随机值”。由此，上海的土拍还算稳定，依然为市场带来了新的生机。

成交总价位居第二的杭州，虽然市场魅力然不减，但是整体来说，成交总价也下滑了，下滑幅度为29.83%。

4月25日，杭州共出让60宗，仅1宗地因无人竞价流拍，线上成交36宗地块，其中9宗地块溢价成交，27宗底价成交（占比45%），23宗地块进入“线下一次性报价+摇号”环节，总共揽金826.76亿元。

与杭州以往的土拍情况相比，虽然本次土拍较去年第三轮相比，土拍热度有所上升，本次封顶率为39%，下降30%，而流拍率上升了2%，底价成交率为45%，提高19%，但是热度依然不及去年首轮。

值得一提的是，作为房企发展战略重地的北京，今年再次优化和调整了土拍政策，不仅加大了“竞现房销售面积”地块宗数比例，还出台了一项“摇号+定高标”新规，但是现场并没有触发该项新规。

北京首轮土拍总起拍价491.8亿元，出让18宗地块，成交17宗地，成交总金额480.22亿元，虽然较去年二、三轮土拍大有回升，但是较去年首轮的1110亿元成交总价相差甚远，同比下滑56.74%。

排名前三的城市尚且如此，其他城市成交总价下滑更严重，有的城市或供地少，或停牌、流拍多，或底价成交，市场依然不景气。

第二轮土拍已经在陆续进行，今年的土拍市场将会如何？

“今年的土拍市场主要还取决于市场预期的变化以及行业流动性恢复的情况，而后者更多的依赖于楼市的回暖。”

柏文喜认为，从目前全国楼市依然偏冷且回暖乏力的情况来看，短期内要扭转市场预期，恢复行业信心和行业流动性则是较困难的事情，这自然会导致土拍市场的入市积极性、投资能力都难以很快扭转，因此今年的土拍市场不容乐观。

张波表示，土拍是房地产市场的“晴雨表”，一方面土拍市场热度直接体现出房企的信心程度，另一方面土拍市场热度也会直接传导到一二手房交易市场。

从今年首轮土拍来看，市场的表现总体不温不火，虽然有部分城市热度较高，但从整体流拍率和溢价率表现来看，市场依然难言乐观。第二轮土拍和第一轮的最大差别在于，楼市政策放松的程度已经明显增大，部分城市从政策面到市场面的效果已经有所体现，因此预计市场虽然还将处于分化，但土地市场热度提升的城市会明显增多。